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2019上海商业地产新一轮混战开启
发布日期:2019-11-28 01:04   来源:未知   阅读:

  1936年,美国《时代周刊》杂志曾这样评价上海:“这个城市不靠皇帝,也不靠官吏,而只靠它的商业力量发展起来。”

  80多年过去了,上海的商业力量依然影响着生活在这种城市中的人们,同时也不断吸引着各类商业地产玩家们来这里“淘金”,他们之中,有的是坐拥资源、善用关系的国企,有的是目标核心区位、资管逻辑当先的外资,当然,同样也少不了这几年里后劲十足、迅猛扩张的民营开发商。

  随着新竞争者们不断加入,新一轮的上海商业地产洗牌之战已经悄然开启。不同类型的商业选手们都有哪些杀手锏,未来的上海商业格局即将发生哪些变化,网易房产Q2特别策划——《2019上海新兴商业之王》综述篇将带你走近这些问题的答案。

  如果在十年前,提到商业地产,首先被人们想起的必然是一些老牌港资开发商们。

  新鸿基地产、长实地产、恒隆地产、嘉里建设等老牌港资企业抓住了上海商业开发的第一波浪潮,并牢牢地占据了上海的核心商圈:南京西路、人民广场、静安寺

  客观来说,港资企业的商业地产起步早,开发经验充足,几乎每家企业都有着一套完整的商业运营逻辑,他们习惯于在市场低谷期拿地,投资步伐相对谨慎,更关注资产的未来升值空间和退出方式。

  对于核心区位的物业,他们大多会选择自持,不过也有人遇到合适机会时就套现走人。

  其中比较经典的套现案例,就是被大家熟知的超人李嘉诚麾下的长实地产,其在过去几年中不断出售了上海核心位置的商业地产项目,例如:上海虹口的盛邦国际大厦、陆家嘴世纪汇广场等,而位于普陀真如的高尚领域也在一个月前被媒体曝出要出售,尽管长实辟谣说是正常询价,但并没有保证未来会长期持有。

  不过,更多的港资,或者说是外资选择留在上海并加码投资,来自新加坡的凯德便是其中之一。在出售了20家位于不同城市的购物中心之后,凯德在这两年更加聚焦于核心城市,上海更是其中的重中之重。

  凯德集团(中国)商业管理董事总经理陈培进就曾在一次采访中表示,凯德之所以有底气斥巨资买下北外滩双子塔,并在上海开第三个来福士,底气主要来自市场,因为上海的商业开发氛围一直是是超前领先的,一些好的品牌理念都有机会在上海实现。

  对于外资来说,上海是他们塑造和输出商业品牌价值的舞台,而绝不是单纯的一个现金流稳定、长期盈利的产品。尽管在上海的数量不多,但胜在质量高,运营手段灵活,不管任何时候都不能小瞧这种擅长进退的选手。

  在头部房企住宅开发竞争白热化的今天,商业物业的规模也成为开发商们秀肌肉的方式。规模虽然不能代表一切,但规模依然很重要。

  王健林的万达广场在上海的商业布局丝毫没有受到其文旅产业瘦身的影响,商管公司买起上海的项目来反而更频繁。今年3月,万达商管公司就以5.75亿的价格拿下了一幅位于闵行马桥的商业用地,并将其作为上海的第13个项目来运营。

  可以说,在漫长的岁月里,上海见证了万达广场从1.0版本到3.0版本的迭代,从早期的1.0版本的单店形式(即单店业态整合在一个单体建筑内,面积在5-6万平方米),到2.0版本的组合店(多个单体店组成,面积在10-15万平方米,内含百货、超市、影城等六到十种业态)。

  最终,上海五角场的3.0版本的万达广场诞生,总建筑面积34万平方米,其中商业面积26万平方米,成为了万达在上海体量最大、业态最全的标志性商业物业。

  据一位接近万达商管团队的业内人士表示,3.0版本的万达广场通过增加室内步行街,来贯穿项目的各大主力店,同时更加强调购物空间的舒适与便利,人流内部共享性也得到了增强,这是早期的万达广场所不具备的,www.77640.com同时也是万达在实践中逐步摸索出来的。

  除了万达之外,龙湖、新城、印力、宝龙等民营开发商也在上海寻找着更多合适的物业,王中王开奖结果,在市中心被外资垄断的情况下,轨道交通旁的商业用地成为了他们的首要标的物,这也催生了奉贤、松江、嘉定、青浦等新兴商圈的崛起。

  每个城市里都有一座标志性的摩天轮,如果以前上海的地标摩天轮坐落在莲花路的锦江乐园里,那么现在这座摩天轮就坐落在静安大悦城的上空。

  一般来说,简单模仿的结果只有失败,但中粮集团在打造大悦城二期时花费了很大的心思,利用以往被忽略的屋顶空间,用后工业风格进行布置,再加上链接南北两座的交通动线,让弱势空间变成了潮流聚集空间,也成功的让大悦城摩天轮成为了魔都最IN的爱情地标。

  再来说说位于吴中路的上海万象城,它的特别并不是体现在商场部分本身,而是它是真正意义上的地铁停车场上盖综合体项目。一个明显的特点便是多首层设计,无论你是从紫藤路地铁站,或通过吴中路地面,亦或是在写字楼里工作的人群,都能通过不同交通方式连接到商业体中。

  华润置地的品牌负责人曾向网易房产表示,上海万象城项目还特别把货运通道和普通客人通往停车场的动线进行区分,后场车辆的进出完全不会影响到商场客流,这种设计在其他开发商的项目中很少会出现。

  除了细节上的创新,国企另一大竞争优势还在于他们手中拥有的优质资源和良好的关系网络,去年龙阳路地铁站边上建筑面积近138万㎡的巨型地铁上盖商业地块便是由上海地产联合上海浦东轨道交通和上海申通地铁以137.7亿总价拍下了。

  如果光看其未来的商业的体量就有42万方,这个数字不但远超陆家嘴正大广场+国金中心商场的规模,甚至达到了2018年全年新增商业体量的1/5(2018年上海新增了194.57万方上商业体量)。这样的一个巨无霸商业体的诞生势必将影响到整个浦东的商业格局,触动着竞争者们的神经。

  随着近两年里上海商业战场中的国企、民营玩家数量的稳步上升,2019年也将成为上海新一轮商业地产混战的拐点,是占据先发优势的外资,还是加速布局的中资,谁将傲视群雄我们不得而知,但毫无疑问的是,上海的商业力量和活力都将在这样的刺激下再次迸发。